1995年頒布的《成品油市場管理暫行辦法(1995，失效)》使得我國民營加油站由此前的“堅(jiān)決取締”到“經(jīng)地市級(jí)經(jīng)貿(mào)委審批即可新建加油站”，民營加油站正式擁有了合法地位。此后2001年至2004年期間，國家又頒布了系列法規(guī)，嚴(yán)格控制除石油、石化兩大集團(tuán)外的其他企業(yè)新建加油站;直至2005年《成品油市場管理暫行辦法(2005，失效)》頒布，我國在立法上才放開對(duì)社會(huì)各類投資主體參與投資建設(shè)加油站的審批，不再限制加油站的建設(shè)單位只能是兩大國有石油集團(tuán)。2007年頒布的《成品油市場管理辦法》規(guī)定國家對(duì)成品油經(jīng)營實(shí)行許可制度，由省級(jí)以上商務(wù)主管部門對(duì)加油站經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

隨著國家對(duì)成品油市場政策的逐步放開，民營企業(yè)建設(shè)經(jīng)營加油站業(yè)務(wù)逐漸增多，民營加油站逐步發(fā)展壯大，與此相對(duì)應(yīng)加油站投資并購業(yè)務(wù)也逐漸活躍起來。由于加油站的建設(shè)周期長、投資相對(duì)較大、建設(shè)及經(jīng)營證照繁雜，使得加油站零售經(jīng)營行業(yè)充斥著諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，如果投資人在收購前未對(duì)加油站投資建設(shè)、運(yùn)營等做全面了解，后續(xù)可能會(huì)引發(fā)巨大的法律糾紛。為了規(guī)避加油站運(yùn)營及投資失敗的法律風(fēng)險(xiǎn)，各類投資主體在新建或通過并購等方式收購加油站前會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)擬建或擬并購加油站開展盡職調(diào)查。

一、加油站建設(shè)及運(yùn)營基本流程

在對(duì)加油站開展盡職調(diào)查之前，我們首先要對(duì)加油站的建設(shè)及運(yùn)營所需基本證照的辦理流程有所了解，如下圖，新建并運(yùn)營一個(gè)加油站一般要經(jīng)過如下流程：

如上圖，加油站建設(shè)及運(yùn)營涉及諸多流程，需要協(xié)調(diào)商務(wù)、國土、規(guī)劃、建設(shè)、安監(jiān)、消防、環(huán)保等諸多政府部門資源，同時(shí)加油站基本運(yùn)營證照的辦理過程中亦涉及安監(jiān)、商務(wù)、工商、稅務(wù)、質(zhì)監(jiān)、消防、交通等眾多政府部門。如無專業(yè)人士把關(guān)，在投資并購加油站時(shí)極易出現(xiàn)投資失誤。

二、加油站并購盡職調(diào)查實(shí)務(wù)探析

區(qū)別于一般資產(chǎn)并購，在對(duì)加油站展開盡職調(diào)查之前，投資人首先需要向交易相對(duì)方了解加油站的歷史背景，便于下一步前往土地管理部門、不動(dòng)產(chǎn)登記部門、規(guī)劃部門，充分核實(shí)并分析加油站目前的資產(chǎn)權(quán)屬情況、城鎮(zhèn)規(guī)劃、拆遷風(fēng)險(xiǎn)等，初步評(píng)估交易時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。隨后梳理完交易相對(duì)方提供的相關(guān)材料，對(duì)加油站從建設(shè)到運(yùn)營的情況有一定了解后，投資人需前往加油站現(xiàn)場，實(shí)地考察加油站坐落位置、城鎮(zhèn)規(guī)劃、所在路段、道路開口、用水用電、拆遷風(fēng)險(xiǎn)、加油設(shè)備設(shè)施、經(jīng)營證照有效性等情況，確保加油站合法、合規(guī)建設(shè)和運(yùn)營。完成現(xiàn)場考察后，由于加油站坐落土地的規(guī)劃情況及拆遷風(fēng)險(xiǎn)與政府政策密切相關(guān)，變化性強(qiáng)且不透明性高，投資人還需前往國土、規(guī)劃、建設(shè)等政府部門對(duì)此做進(jìn)一步核查。具體而言，投資人在收購加油站時(shí)，需重點(diǎn)關(guān)注如下幾個(gè)方面：

(一)交易相對(duì)方主體及履約能力

在對(duì)加油站進(jìn)行了解前，投資人首先需要對(duì)交易相對(duì)方主體資格及履約能力進(jìn)行調(diào)查，避免交易相對(duì)方存在主體資格不適格及欠缺履約能力的風(fēng)險(xiǎn)。投資人需全面了解交易相對(duì)方的主體資格，包括其組織形式、成立時(shí)間、注冊(cè)資本、法定代表人/負(fù)責(zé)人、注冊(cè)地址、經(jīng)營期限、經(jīng)營范圍等，以及交易相對(duì)方是否存在被列入經(jīng)營異常名錄或嚴(yán)重違法企業(yè)名錄、失信被執(zhí)行人名單，存在行政處罰或其他聯(lián)合懲戒信息等，確保對(duì)方具備本次交易所需的民事權(quán)利能力及行為能力，不存在有根據(jù)法律、行政法規(guī)應(yīng)當(dāng)終止的情形。同時(shí)，投資人還需要對(duì)交易相對(duì)方及其股東個(gè)人資信進(jìn)行調(diào)查，包括債權(quán)債務(wù)、融資征信、抵押擔(dān)保情況、涉稅務(wù)、訴訟、強(qiáng)制執(zhí)行、行政處罰等方面的征信情況，確保交易相對(duì)方有完成本次交易必要的履約能力。

(二)加油站主體資格及主要營業(yè)執(zhí)照

1、加油站工商登記

投資人需對(duì)加油站的股權(quán)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)歸屬情況進(jìn)行全面的了解，以此確定本次收購的簽約主體。實(shí)務(wù)中一般采取有限公司或有限公司分公司來運(yùn)營加油站，因此，投資人需赴加油站的注冊(cè)登記的工商行政管理局，調(diào)取其工商基本信息，了解核查加油站的權(quán)屬及存續(xù)情況。

2、主要經(jīng)營證照

《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》、《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營許可證》作為加油站新建審批流程最終輸出成果，是加油站開業(yè)經(jīng)營必不可少的證照， 上述證照的真實(shí)、有效性直接關(guān)系著加油站能否對(duì)外營業(yè)。因此，《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》和《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營許可證》是加油站并購交易的重點(diǎn)，投資人需核查前述兩個(gè)證照是否在有效期限內(nèi)、是否按期辦理年檢、年檢是否連續(xù)等。具體而言，投資人需赴商貿(mào)部門了解加油站行業(yè)的行業(yè)規(guī)劃，核實(shí)加油站《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》的辦理情況，核實(shí)其真?zhèn)渭澳隀z情況;同時(shí)還需赴安監(jiān)部門，核實(shí)加油站《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營許可證》的辦理情況，核實(shí)其真?zhèn)渭澳隀z情況，確保加油站后續(xù)運(yùn)營有合法、合規(guī)的資質(zhì)。針對(duì)尚未取得《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》的加油站，投資人還需走訪相關(guān)政府部門核查加油站坐落位置是否有加油站布點(diǎn)規(guī)劃，是否在“十三五”發(fā)展規(guī)劃范圍內(nèi)，是否取得省級(jí)商務(wù)部門的立項(xiàng)批復(fù)等要素，判斷加油站未來取得該項(xiàng)證照的可能性。

3、消防設(shè)計(jì)及驗(yàn)收

因加油站油品屬于易燃易爆危險(xiǎn)品，消防安全隱患屬于經(jīng)營中需防范的首要風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《消防法》第十三條之規(guī)定，“國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門規(guī)定應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)消防驗(yàn)收的建設(shè)工程竣工，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)消防驗(yàn)收。前款規(guī)定以外的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用;其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。”投資人在收購加油站前需對(duì)加油站消防設(shè)計(jì)及驗(yàn)收做全面了解，確保加油站建筑可以投入使用。

(三)加油站各項(xiàng)批準(zhǔn)文件和經(jīng)營證照

因油品零售行業(yè)的特殊性，加油站建成及運(yùn)營需取得商務(wù)、國土、規(guī)劃、建設(shè)、安監(jiān)、消防、環(huán)保等諸多部門的許可文件及相關(guān)證照，投資人需結(jié)合目前法律規(guī)定及各地具體政策，梳理出目前加油站已經(jīng)取得以及正常經(jīng)營尚需取得各項(xiàng)批準(zhǔn)文件和經(jīng)營證照，明確法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)具體情況在交易文件中設(shè)置違約責(zé)任，確認(rèn)接受加油站后不會(huì)因?yàn)槿鄙俦匾�證照被政府部門處罰或影響正常經(jīng)營。根據(jù)本項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)多年實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，加油站建成及運(yùn)營一般需要如下批準(zhǔn)文件和經(jīng)營證照：

(四)加油站土地及規(guī)劃情況

1、加油站土地權(quán)屬及權(quán)利受限

從最初省級(jí)商務(wù)部門確定年度計(jì)劃起，到后續(xù)政府批準(zhǔn)建設(shè)用地建設(shè)建成經(jīng)營，加油站建設(shè)及運(yùn)營從始至終都與土地問題分不開，因此加油站收購中土地情況是投資人需要提前核查的重點(diǎn)。對(duì)于加油站土地的核查，首先需要明確加油站坐落土地的土地性質(zhì)，目前實(shí)務(wù)中加油站用地一般分為三種：(1)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓取得;(2)國有劃撥用地取得;(3)受讓或者租賃其他主體的土地使用權(quán)，不同類型用地類型核查關(guān)注點(diǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)存在區(qū)別。

如果是國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，投資人首先需核查土地招拍掛文件、土地出讓合同、土地出讓金及契稅的繳納情況、國有土地使用證的取得情況等，確認(rèn)土地使用權(quán)的取得是否有瑕疵;接著還需要赴國土資源部門核實(shí)土地使用權(quán)權(quán)屬及土地使用權(quán)上是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)(如抵押權(quán))及其他權(quán)利受限情況。如果是劃撥土地，投資人首先需要核查具體劃撥文件及國有土地使用證的取得情況，明確土地使用權(quán)歸屬;接著，投資人還需核實(shí)劃撥土地用于加油站建設(shè)等商業(yè)用途是否已經(jīng)履行完土地性質(zhì)變更手續(xù)。

如果是加油站坐落土地屬于租賃取得，投資人需核查出租方是否有權(quán)出租以及租賃協(xié)議有效性，若租賃土地為集體土地，投資人首選需赴國土資源部門核實(shí)該宗地的土地權(quán)屬狀況，了解該宗地的土地性質(zhì)及是否有征地拆遷的計(jì)劃。在該宗地具備建設(shè)加油站條件時(shí)，投資人還需核查該宗集體土地對(duì)外租賃是否經(jīng)過合法的決議程序。此外，投資人還需關(guān)注加油站土地租賃合同期限，根據(jù)《合同法》第二百一十四條之規(guī)定，土地租賃合同超過20年將不受法律保護(hù)，投資人需將土地租賃合同期限嚴(yán)格控制在法定期限內(nèi)，若確實(shí)需要簽訂長期合同，需要通過設(shè)置合法、合理的效力條款及付款進(jìn)度來控制風(fēng)險(xiǎn)。

因不同類型用地立法不同，投資人需根據(jù)擬收購加油站用地性質(zhì)來評(píng)估具體項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)務(wù)中不同加油站用地性質(zhì)中常見風(fēng)險(xiǎn)如下：

(1)與村委會(huì)簽訂土地租賃協(xié)議租賃集體土地建設(shè)加油站。新《土地管理法》的出臺(tái)破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙，刪除了舊法第43條任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定，增加規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。實(shí)務(wù)中經(jīng)常存在租用農(nóng)用地、集體住宅用地等非集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)加油站的情形，且租賃集體經(jīng)營性建設(shè)用地的也鮮有前述法規(guī)規(guī)定的村民代表決議文件，使得租賃協(xié)議存在因違反法律規(guī)定而無效的風(fēng)險(xiǎn)。另外，若加油站坐落土地被納入政府征地范圍的，加油站很可能會(huì)因?yàn)檫`規(guī)使用集體土地而被強(qiáng)制拆除，無法獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

(2)使用劃撥土地建設(shè)加油站未辦理出讓手續(xù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條之規(guī)定，“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(二)領(lǐng)有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥�、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。”因此，加油站所在土地性質(zhì)為國有劃撥土地，用于加油站建設(shè)等商業(yè)用途的，需要履行劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地變更性質(zhì)等前置程序，未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。

(3)擅自改變國有建設(shè)用地土地性質(zhì)建設(shè)加油站。根據(jù)《土地管理法》第五十六條規(guī)定之規(guī)定，“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲�土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意”。因此，若使用國有建設(shè)用地建設(shè)加油站且改變土地用途的，需核實(shí)其審批手續(xù)，如確屬未經(jīng)審批改變土地用途的，建議貴公司敦促交易相對(duì)方依法變更土地用途，避免行政處罰等法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、加油站的規(guī)劃建設(shè)手續(xù)

在加油站規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)方面，投資人需從加油站坐落土地的總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，及規(guī)劃手續(xù)的辦理情況兩大方面進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)，符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地分類的加油站應(yīng)當(dāng)建設(shè)在規(guī)劃用途為B4公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地—B41加油加氣站用地上;同時(shí)根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010-2017),允許建設(shè)加油站的用地類型為商服用地中的零售商業(yè)用地(0501)。實(shí)務(wù)中，由于商服用地有限，為了搶占市場，業(yè)主經(jīng)常會(huì)占用綠地、公共設(shè)施用地、住宅用地來建設(shè)加油站。對(duì)此，投資人需走訪政府規(guī)劃主管部門工作人員，咨詢城鎮(zhèn)總體規(guī)劃與控制性詳細(xì)規(guī)劃圖等政府信息，確認(rèn)加油站坐落土地的規(guī)劃狀況。

對(duì)于建設(shè)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)方面，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條、第六十四條之規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，否則將面臨停止建設(shè)、罰款、限期拆除等處罰。實(shí)務(wù)中，對(duì)于已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的加油站，投資人需核實(shí)上述證照的真實(shí)有效性;對(duì)于未取得規(guī)劃手續(xù)的加油站，投資人需了解規(guī)劃手續(xù)的辦理進(jìn)度、了解未辦理的原因及法律障礙，避免因建設(shè)手續(xù)不全引發(fā)行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照等法律風(fēng)險(xiǎn)。

最后，對(duì)于加油站的拆遷風(fēng)險(xiǎn)，投資人還需走訪相關(guān)政府部門咨詢加油站站前道路改、擴(kuò)建以及加油站坐落區(qū)域拆遷情況等信息，同時(shí)結(jié)合向業(yè)主及知情人問詢、網(wǎng)絡(luò)輿情檢索等，著重了解加油站坐落土地是否可能存在被征收、拆遷，站前道路有無改建、拓寬等潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免收購后隨即遭遇政府征收或者拆遷。

(五)加油站資產(chǎn)的權(quán)屬及權(quán)利受限

對(duì)于加油站收購而言，加油站資產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、有無爭議亦是投資人盡職調(diào)查需要了解的重要內(nèi)容。除上述土地情況，加油站資產(chǎn)還包括房屋、油罐、油氣回收裝置、加油機(jī)等資產(chǎn)。對(duì)于加油站房產(chǎn)，如已取得房屋所有權(quán)證，投資人需對(duì)前述權(quán)證真實(shí)性及是否存在抵押、查封等權(quán)利受限情況進(jìn)行核查。對(duì)于未取得產(chǎn)權(quán)證明的房屋，如地上房屋為業(yè)主自建，則需業(yè)主提供建設(shè)工程施工合同、罰款憑證、竣工施工圖等資料判斷房屋的建設(shè)主體。針對(duì)加油站其他重要資產(chǎn)設(shè)備，如油罐、油氣回收裝置、加油機(jī)等資產(chǎn)，投資人還需結(jié)合采購合同、付款憑證、固定資產(chǎn)登記表等文件核查資產(chǎn)權(quán)屬，親自前往現(xiàn)場根據(jù)交易相對(duì)方提供的資產(chǎn)清單與實(shí)物資產(chǎn)逐一核對(duì)，現(xiàn)場確認(rèn)設(shè)施狀態(tài)及年檢情況。

三、結(jié)語

由于加油站建設(shè)及經(jīng)營過程中涉及的法律法規(guī)眾多，辦理流程繁雜，且實(shí)務(wù)中每個(gè)加油站坐落區(qū)位及歷史原因各不相同，投資人收購所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)不能一概而論，需要結(jié)合具體情況具體判斷。

來源:并購大講堂

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)

盡職調(diào)查